Sari la:

        MERSUL         

    TRENURILOR    

 

CURSE AUTOCAR

PROGRAM ECHIPE

Special

PARTENERI

Casa de Avocatura Coltuc


Newsletter
Continuă

Executarea silită a Contractelor de Închiriere în viziunea noului Cod Civil
Categorie:   Special  Autor:  Mihai PETEAN  Data:  15.02.2012  Ora:  19:32  Citiri:  6055

Share:
Voteaza articolul:

Nota 5/5 (8 voturi)

Autori: Avocat Mădălina Andrei Bunea; Avocat Raul Iosif Moscovits

Societatea de Avocaţi “ LĂPUŞAN, MOSCOVITS, STEOPAN & ASOCIAŢII”

Noul Cod Civil a adus noi realităţi în domeniul contractelor speciale. Multe dintre modificări conferă diverse avantaje persoanelor fizice, pentru a preîntâmpina eventuale excese de putere şi pentru a echilibra prestaţiile părţilor. Astfel, persoanelor fizice le-au fost conferite anumite mecanisme extrem de eficace în vederea obţinerii beneficiilor de pe urma contractelor încheiate. Un astfel de exemplu îl reprezintă şi mecanismele de obţinere a chiriei în urma încheierii unui contract de închiriere.

În vechea reglementare, situaţiile în care proprietarul încheia un contract de închiriere cu un chiriaş, care ulterior nu îşi îndeplinea obligaţia de plată a chiriei, erau extrem de des întâlnite. Practic, deşi contractele prevedeau diverse mijloace de constrângere în favoarea proprietarului (posibilitatea rezilierii contractului, penalităţi de întârziere), aceste mijloace nu erau eficiente ca şi finalitate, deoarece rămâneau la nivelul de clauze contractuale, aplicarea lor fiind extrem de anevoioasă. Dacă chiriaşul nu plătea chiria la termen, singura posibilitate a proprietarului de a recupera de la chiriaş sumele cu titlu de chirie era de a demara un litigiu în instanţă. Aceste litigii trebuiau timbrate la întreaga valoare a contractului şi durau o perioadă mai mult decat semnificativă. 

O dată cu adoptarea noului Cod Civil, contractul de închriere constituie, în anumite situaţii,  titlu executoriu. Conform art. 1.798 Cod Civil, contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică, constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege. Cu alte cuvinte, o dată încheiat contractul de închiriere în formă scrisă şi înregistrat la organele fiscale, acesta este suficient în vederea recuperării sumelor cu titlu de chirie restantă de către proprietar, putându-se demara, strict pe baza contractului, procedurile de executare silită a chiriaşului,  fără necesitatea promovării în prealabil a unui litigiu în fata instanţelor. Aşa cum rezultă din prevederile menţionate mai sus, nici măcar nu este necesar ca acel contract de închiriere să fie încheiat în faţa notarului, fiind suficientă înregistrarea contractului încheiat sub semnătură privată la organele fiscale competente.

Mai trebuie menţionat în acest context faptul că, în vechea reglementare, exista o amplă discuţie asupra executării silite atunci când contractul era încheiat în formă autentică, fiind cu totul exclusă executarea silită demarată în baza unui contract sub semnatură privată.

Legat de această prevedere, mai trebuie menţionat faptul că, ori de câte ori nu va fi plătită chiria de către chiriaş, se va putea demara o nouă executare silită pentru sumele astfel rezultate, chiriaşul putându-se apăra de executarea silită pe calea contestaţiei la executare (spre exemplu, în situaţiile în care proprietarul demarează executarea silită pentru o serie de  sume care au fost în realitate achitate de către chiriaş).

Cu toate acestea, articolul mai sus menţionat prevede posibilitatea executării silite a chiriaşului doar în ceea ce priveşte sumele datorate cu titlu de chirie, de unde rezultă faptul că nu ar putea fi executate şi sumele datorate cu alt titlu (respectiv penalităţi contractuale sau alte cheltuieli aferente contractului de închiriere). Spre exemplu, chiriaşul nu va putea executa silit proprietarul, în baza contractului de închiriere, pentru eventuale cheltuieli pe care le-a făcut pentru îmbunătăţirea imobilului, pentru aceste sume rămânând valabilă varianta promovării unui litigiu în faţa instanţelor judecătoreşti. La fel se va proceda, spre exemplu, şi în cazul în care, pe lângă chirie, proprietarul mai solicită şi plata de către chiriaş a penalităţilor de întârziere calculate pentru plata cu întârziere a chiriei.

Executarea silită în baza contractului de închiriere sub semnătură privată constituie o noutate absolută în materia contractelor de închiriere, care are ca scop simplificarea rezolvării situaţiilor care pot interveni cu foarte mare frecvenţă în materie locativă.

 

 




Ultimele articole de Mihai PETEAN:


Comentarii articol (0)
Va rugam postati doar comentarii ce au legatura cu subiectul articolului. Ne rezervam dreptul de a nu publica textele ce contin cuvinte vulgare, expresii jignitoare sau atacuri la persoana, precum si pe cele care contin linkuri cu scop publicitar.
Nu exista nici un comentariu
Scrie un comentariu:




Cod securitate:
Introdu codul:


Trimite!
Comentarii Facebook:

Poate te-ar interesa si:

Dezvoltare software, optimizare web, agentie web, Centric IT